農會可以辦房屋增貸嗎？
農會是可以辦房屋增貸的。很多人以為農會只提供農業相關服務，但其實也有辦理貸款的部門，只要能提供穩定的收入或財力證明，不只是農民，一般民眾同樣能向農會申請貸款。
地方農會信用部，是由財政部核准設立，承辦的業務包括收受存款、放款，以及受政府或銀行委託代放款項等業務。因此，農會並不是地下貸款管道，也不是民間金主，而是正式的農業金融體系。
農會房屋增貸的４大特點
和銀行比起來，農會的房屋貸款有三個比較明顯的特色。
1️⃣ 有區域限制：農會不像大部分銀行可以跨區域承作貸款，依農會漁會信用部對贊助會員及非會員授信及其限額標準第5條規定，農會信用部承作房屋貸款時，房子的位置會受到區域限制，原則上要位於同一直轄市、縣市，或鄰近的兩個鄉、鎮、市、區內。
2️⃣ 獨立法人經營：農會每家都是各自獨立的法人，可以依照自身的資金狀況、放款政策及風險考量，訂定不同的審核標準。
3️⃣ 看重在地互動，對在地人友善：農會是透過服務在地鄉親來累積信任感。如果你在該農會有長期的存款與資金往來，這種在地信用在農會眼中是非常加分的，有機會能談到更具彈性的核貸空間。
4️⃣ 不受銀行法規範：農會是依照農業金融法，不在銀行法的管制，所以農會貸款利率、額度放款標準會比銀行寬鬆一點。
增貸與二胎的差異
房屋增貸：向原貸款機構申請新增貸款額度，抵押權還是在第一順位。
二胎房貸：保留原本的第一筆房貸，另外找第二家金融機構再借一筆，這筆新貸款的抵押權則會排在第二順位。由於貸款機構承擔的風險較高，所以利率會比房屋增貸來的高些。
實務上，農會最常做的是房屋增貸。只要你的第一筆房貸本來就在這家農會，繳款紀錄都正常，而且房屋經過鑑價後還有剩餘空間，就能直接向同一家農會加貸一筆資金出來。
農會房屋增貸申請條件與限制
借款人條件
農會房屋增貸並不是只有農民才能申請。許多人以為要有農保或正會員資格才能跟農會借錢，但其實只要你的個人條件與信用狀況有符合，一般民眾同樣能向農會申請房屋增貸。
✔️ 需具有中華國民國籍，且年滿18歲至65歲，具備完全行為能力者。
註：部分農會對高齡借款人會要求提供負擔的起經濟的連帶保證人，且規定保證人年齡加上貸款年限要小於75年。
✔️ 具有良好的信用紀錄，沒有信用瑕疵。
✔️ 原房貸須正常繳納一段時間（通常至少1年），且無遲繳、未繳紀錄。
✔️ 有穩定收入或還款能力。
房屋與土地條件
✔️ 房子的坐落位置一定要在該農會的服務轄區內。
✔️ 房子重新鑑價後仍有空間做增貸金額。
✔️ 產權需獨立完整，農會通常會不接受個人持分設定。
✔️ 房子必須有合法建物所有權狀。像是老一輩留下來的老房或鐵皮屋，屬於未保存登記建物，農會是無法進行設定抵押權。
農會房屋增貸的限制
雖然農會具有在地深耕、對在地人友善的優點，但在實際申請時，還是會有幾個體制上的限制需要注意：
限制１.受區域限制
受到金融法規嚴格規定，擔保品房子或土地的位置，必須位於該農會同一縣市或毗鄰鄉鎮，如果你想跨區申辦，通常是無法受理。
限制２.可運用的資金有限
農會能拿來放款的資金，大多來自當地民眾存進來的存款，而且依法有一定的放款比例限制，並不是收到多少存款，就能全部拿來放款，農會必須保留一定的資金因應存款戶提款需求。若最近申請貸款的人比較多，或農會手上的可放款的資金有限，就可能影響貸款的受理及核貸額度，即使你的條件不錯也是。
限制３. 二胎承作意願低
農會基於風控原則，很少願意擔任第二順位抵押權人，通常會要求以轉增貸的方式，把原本在銀行的舊房貸整筆轉移至農會來處理。
限制４.審核流程時間長
一般商業銀行有高度自動化的評分系統與集中審查中心，最快幾天就可以完成核貸。但農會多數偏向傳統人工審查，還需要經過內部的放款審議委員會開會決議。而且放款會議不會天天開，整體審核時間會需要2到3週，有時候還會更久。如果你的案件錯過了本周開會時間，就必須再多等一週，就會導致整體流程時間延後。
農會房屋增貸可以貸多少？
農會房屋增貸到底能貸多少？主要是看房屋鑑價的6到7成扣掉原本房貸剩餘金額，同時還要評估你個人的還款能力，並搭配該農會當下的放款規定。所以增貸並沒有固定的額度，也不是房子價值多少，就能直接按比例借出多少錢。
農會房屋增貸額度試算
初步可增貸的空間，我們可以先用以下公式做估算。這個公式只是用來方便你先推算大概的額度，因為每家農會的審核標準都不太一樣，最後實際能貸多少，還是要由承辦的農會評估才準。
房屋重新鑑價的金額 × 核准貸款成數－原房貸剩餘本金＝初步可增貸空間
為了讓你更好理解農會房屋增貸的額度怎麼計算，我們透過一個實際情境，來帶你算出房屋還有多少增貸空間。
林先生住在台中烏日，房子是一間屋齡約15年的3層樓透天。5年前向銀行貸了房貸，這5年都正常還款，目前房貸剩餘的本金還有380萬，近期因孩子教育與老屋要做修繕，他想增貸一筆錢來週轉。
農會授信專員實際到現場勘查，評估這棟透天厝目前的重新鑑價金額為800萬元。依照該地區的物件條件與林先生的信用評分，農會給予的核准貸款成數為7成。
最高能承作的額度上限：800萬元 × 70%＝560萬元。
用額度上限扣掉林先生目前還沒繳完的房貸：560萬元－380萬＝180萬元
透過上述計算，林先生這次向農會申請房屋增貸，實際能拿到的額度約180萬元。
不過上面的試算只是理論上限。實際撥款時，還要扣掉鑑價費、開辦費、設定規費、代書費等這些成本後，才能知道實際取得多少資金。
影響增貸額度的關鍵
房屋位置與鑑價金額：農會鑑價金額主要取決於房屋的所在地段，一般來說，會參考周邊實價登錄與區域行情，估價會偏保守，大多落在市場成交價的八至九成左右。
不過，由於農會長期深耕在地、了解當地真實行情與背景，所以對偏鄉透天、農舍或蛋白區得房屋，農會給出的鑑價金額往往會高於一般商業銀行。
原房貸剩餘本金與設定方式：若原房貸就在同一家農會，就比較可以貸滿剩餘空間。但若原房貸在商業銀行做轉增貸到農會的話，如果農會鑑價比原銀行低，能貸的額度就會跟著降低。
個人財務與信用狀況：收入是否穩定、負債多少以及過往信用繳款紀錄，農會在審核時也都會列評估。
地方農會的資金水位：農會的放款資金，大多來自在地存款。所以會依自身的存放款情況與資金管理需求安排授信業務。
農會房屋增貸申請流程與成本
申請流程與準備文件
農會房屋增貸流程和銀行差不多。在申請前建議可以先打電話或親自到農會信用部詢問，確認你的條件以及所在區域是否能承辦。
Step.1 向在地農會提出申請：確定好在地農會可以承辦後，先帶著基本資料前往你的房屋所在轄區的農會信用部，讓承辦人員先看過資料進行初步評估。
Step.2 進行鑑價：農會會安排時間親自到房屋現場勘查、拍照並評估屋況與周邊行情。
Step.3 授信審查：內部的授信審查小組核算個人還款能力與擔保品價值，來核定最終可貸的額度與利率。
Step.4 對保：審核通過後，借款人需親自到農會簽署借款契約，確認利率、還款年限、月付金、相關費用及抵押權設定等事項。
Step.5 設定與撥款：代書完成抵押權設定後，農會便會將款項撥入指定帳戶。
從遞件到撥款的時間，各農會速度會不太一樣，實務上通常需要大約2到3週的時間。
文件方面，建議先準備雙證件、收入或財力證明、土地及建物所有權相關資料，以及原房貸的貸款餘額或繳款紀錄。
農會房屋增貸利率與費用
多數農會房屋增貸利率大約落在2.2%~3.5%之間。由於各家農會的資金成本、客群和風險評估標準不一樣，加上會評估個人的財力與房屋條件，所以最終核下來的實際利率，還是要以申辦農會的評估結果為準。
在利率和費用上，有沒有會員資格確實會差蠻多的。有會員身分，不僅比較容易拿到優惠利率，一般會比非會員低個0.1%到0.3%左右，開辦費也會有折抵的空間，還有機會談到較長的還款年限。
農會的會員有分為兩種，「正式會員」與「贊助會員」 。
正式會員必須是實際從事務農的農民，加入後貸款時能拿到最優惠的條件。
至於完全沒務農、名下也沒農地的民眾，只要戶籍設在該農會的業務轄區內，就可以申請加入贊助會員。
所以如果打算辦理農會房屋增貸，蠻建議可以考慮申請加入會員。雖然需要繳交大約兩三千元的入會規費與股金，但相較於後續省下來的貸款利息與手續費，整體來說相當划算。
利率之外，申辦房屋增貸過程中還會有幾筆費用：
開辦費：部分農會會收，金額各家不同，約1,500~5,000元，有些會依貸款金額的比例計算。
聯徵費：每人約200~300元。
抵押權設定規費：新增地政設定金額的0.1%。
代書費：約2,500~5,000元。
農會房屋增貸常見問題
Q1.原房貸還在寬限期內，可以申請農會房屋增貸嗎？
可以，但過件機率不高。
因為房貸還在寬限期內，代表你只有繳利息，還沒償還到本金，整體借款金額沒有下降，試算出來的增貸空間自然會很有限。
除非你的房子這期間房價突然報漲，重新鑑價後的金額遠高於當時買價，才比較會有增貸空間。
再者，連原房貸的本金都還沒開始還，就要再申請增加額度，農會專員難免會對你的財務狀況和實際的還款能力產生疑慮。
Q2.農會房屋增貸的還款年限通常可以拉到多久？
通常最長可以拉到30年。不過實際能貸幾年，還是會依貸款方案、房屋本身的狀況、借款人的年齡、收入與還款能力而定。
另外，各農會的授內部授信規定不同，有些會有屋齡加上貸款年限、或是借款人年齡加上貸款年限的上限要求，這些也都會影響最終核定出來的還款期限。
Q3.如果房屋是在太太名下，可以由先生作為主借款人向農會申請增貸嗎？
可以。在房貸實務上，房屋所有權人跟借款人本來就可以是不同人。這種狀況可以透過「借款人與擔保物提供人分開」的方式來處理。
會由先生擔任主借款人，太太則作為擔保物提供人兼連帶保證人，出面簽署抵押權設定同意書。申辦時太太必須親自到農會現場對保，且農會通常會同時調閱夫妻雙方的聯徵信用紀錄，只要信用正常、資金用途合理，農會皆能承辦。
Q4.若房屋為農舍或位於山坡地保育區，可以申請農會房屋增貸嗎？
可以，但審核條件會比一般平地市區住宅嚴格許多，而且各地方農會的承作意願差異非常大。需要進一步確認土地使用分區、建物是否合法，以及農會是否接受這類不動產作為貸款擔保品，建議可以先拿地號與建號向在地農會信用部問清楚。