影響房屋增貸利率的6大關鍵因素
房屋可貸空間
房屋的可貸空間，取決於「目前房屋市價，扣除房貸餘額，剩下的房屋價值。」
通常銀行會保守估計，增貸到房屋市價的7成以下。
不過，或許房屋所在地，是台灣六都地段好之區域，房貸可增加到8成。
房屋增貸利率，有時受當下房市波動，或未來幾年該地區預估房價。
如果原房貸餘額不多，只要有按時還房貸，可再增貸的空間大，利率也會和原房貸接近。
借款人的條件
當房貸借款人的職收良好，或是近年來，月收入增長，或是投資獲利，個人財富增加。
只要近年來，借款人的財力證明更加雄厚。
向銀行談房屋增貸，額度和利率應該都能不錯。
或是借款人長期穩定還貸款，信用紀錄良好。
銀行信任你的還款能力，也能爭取到房屋增貸低利率。
央行升降息政策
銀行決定房貸利率高低，仍遵照市場利率微調。
央行升降息影響，貸款利率、額度、銀行放款意願等。
如果當申請人，想房屋增貸，正逢中央銀行升息或降息的調整，將會影響之後房貸利率高低。
這是金融市場大環境的框架，即使房屋和申請人條件都優，房屋增貸利率也受限央行政策。
當央行提出升息或限貸政策，房屋增貸額度也會受限縮。
房屋的年齡多寡
房屋貸款作為擔保的房屋年齡，影響房屋增貸成功率。
當提出房屋增貸申請，該屋齡已是超過30年的老屋，原銀行可能不同意增貸。
申請人向其他間銀行提房屋轉增貸，可能有點機會。
因屋齡過高，其拍賣困難度提高、變現的價值降低，銀行會提高房貸利率，減少損失。
大部分銀行設了「屋齡+房貸還款年限≦50～60」的規定。
如果房屋增貸，想再延長還款年限，可能會受屋齡影響。
原房貸的還款紀錄
房屋增貸申請，是向原銀行提出再多借貸一點錢。
因此，申請人的房貸還款紀錄和信用分數，也十分關鍵。
如果，原房貸沒按時還款，積欠債款，銀行怎麼可能還會信任給予增貸。
更別說，申請人有資格和臉面，向銀行提出房屋增貸利率低。
當然，原房貸都有按時還款，可貸空間足夠，房屋增貸過件率會高，利率可望與原貸款相同。
該房屋所在區域漲價
當申請房屋增貸時，房屋價格漲幅也會影響利率。
如果當初申請房貸時，擔保的房屋價格不高。
但隨著這幾年，一些環境變化，比如房屋周遭區域變熱鬧，帶動該地區房價大漲。
銀行看中房屋價值上漲，不僅增貸額度高、利率也可能降低。
【比較表格】房屋增貸 vs. 房屋轉貸 vs.二胎房貸
比較項目 | 房屋增貸 （向原銀行增借款） | 房屋轉貸 （換到新銀行） | 二胎房貸 （次順位抵押） |
利率 | 最低（接近原房貸利率） | 次低（比原銀行房貸低） | 較高（高於一胎房貸利率） |
增額空間 | 視原房貸餘額和房價增漲幅度而定 | 有機會重新鑑價爭取更高額度 | 原銀行無法增貸，或急需用錢 |
申請人需求 | 降低房貸利率和延長還款期限 | 向其他銀行談更低的房貸利率，或再有房貸寬限期 | 原銀行無法增貸，或急需用錢 |
貸款成本 | 低（僅需原銀行帳管費、少許地政規費，約 5 千~1 萬元） | 高（可能需付原銀行違約金、新銀行開辦費、地政規費、代書費，約 1.5~3 萬元） | 中（新銀行或融資公司的開辦費與代書費） |
