什麼是房屋轉增貸？
「房屋轉增貸」是指原本的房屋貸款，全部轉給另一間銀行辦理，並再提高貸款額度。
也就是房屋「轉貸+增貸」，同時進行。
房屋轉增貸，不僅降低了房屋利率，還利用房屋剩餘的可貸空間，多取得一筆貸款資金。
什麼是「房貸閉鎖期」？
「房貸閉鎖期」是指申請人成功辦完房屋貸款後，銀行會設定一段期間，該期間內若提前清償貸款、房屋轉貸，需要支付一筆違約金。
銀行為了能有效回收貸款成本，設定「房貸閉鎖期」，也可降低申請人短期內房屋轉貸給其它家銀行的念頭。
閉鎖期內，房屋不能轉增貸？
閉鎖期內，申請人仍可選擇房屋轉增貸。
只是需要衡量，房屋轉貸省下的利息，卻得支付原銀行的違約金，有比較划算嗎？
可透過線上一些「房屋轉增貸試算」工具，試著算一下房貸轉增後，還款月付金是多少？
申請人考量自身目前需求，急需多一筆房屋增貸後的資金，每個月房貸還款也會同時增加，解決一時的缺錢困境，卻必須繳給原銀行違約金，並長期支付房屋轉貸銀行，更多的還款。
房屋轉貸、增貸、轉增貸、二胎房貸的差別
目前有四種銀行房貸相關方案，分別為「房屋轉增貸、增貸、轉貸、二胎房貸」。
不同方案，針對不同申請人的需求。
以下用一張表格說明：
比較項目 | 房屋轉貸 | 房屋增貸 | 房屋轉增貸 | 二胎房貸 |
說明 | 將整筆房貸轉移到另一間銀行。 | 找原本銀行，再增加房屋貸款的額度。 | 將房貸轉移到另一間銀行，並增加額度。 | 這房屋原有一筆房貸，再找另一間銀行或融資公司，多貸一筆房貸。 |
抵押權順位 | 第一順位（新銀行） | 第一順位（原銀行） | 第一順位（新銀行） | 第二順位（新債權人） |
申請人的需求 | 降低房貸利率、延長還款年限。 | 多借到一筆資金。 | 同時想「降房貸利率」與「多拿一筆資金」。 | 原銀行無法房屋增貸，需急一大筆資金。 |
利率 | 比原銀行的房貸利率低 | 與一胎房貸利率接近或一樣 | 與原銀行房貸利率接近 | 依管道 （銀行約 4%-8%，民間融資公司約 7%-14%） |
貸款成本 | 高（需付原銀行違約金、新銀行開辦費、地政規費、代書費，約 1.5~3 萬元） | 低（僅需原銀行帳管費、少許地政規費，約 5 千~1 萬元） | 高（同轉貸成本，約 1.5~3 萬元） | 中（新銀行或融資公司的開辦費與代書費） |
「房屋轉增貸」容易成功過件的方式
降低負債比
當申請人個人負債金額過多，銀行會擔心再增加貸款，申請人將無法按時還月付金。
因此，銀行會以申請人的負債比，評估是否能房屋增貸。
一般銀行評估標準是，「總資產負債比＞1.5倍」。
公式：總資產負債比＝總資產÷總負債。
個人總負債，包含在銀行的信貸、房貸、車貸、信用卡卡債等，會記在聯徵報告裡的負債。
如果申請人名下負債過多，便不太可能房屋增貸成功。
想轉到其他家銀行，辦房屋轉增貸，也可能被拒。
因為銀行都會查看個人聯徵紀錄，審核標準也差不多。
原房貸按時還款
申請房屋轉增貸，因是轉給新的銀行辦理，新銀行不熟悉申請人的還款能力，會參考過往的房貸還款紀錄。
有些銀行，除了查看聯徵紀錄，還會要求申請人提供近期原銀行房貸的還款明細。
申請人也留意，有沒有過忘記轉帳，或扣款失敗的遲繳經歷。
即使備好足夠的金額，還房貸月付金，只要有過一次遲繳記錄，新銀行可能會有所警惕而婉拒。
申請人在原銀行的房貸還款紀錄，沒有遲繳，每期如約還款。
只要，申請人過往還款穩定，房屋轉增貸的過件率會提高。
維持信用分數良好
申請人的聯徵報告，留下了過去的還款紀錄，有沒有按時還款，還款金額多少等資訊，都會詳細紀錄。
因此，銀行不單單只看「信用分數」的多寡，評斷是否通過房屋轉增貸申請。
相對，申請人只要過往負債，和現在這筆想轉增貸的房貸，都有如期歸還債款，沒有任何違約狀況，信用分數自然維持良好，申請房屋轉增貸的機率也會大幅增加。
提供完整財力證明
通常銀行會依據申請人，職業穩定性和收入高，來判斷還款能力。
如果申請人是自由工作者，或是企業老闆、自營商，儘管沒有穩定的月薪明細，仍具有可觀的個人資產。
那麼多提出你的財力證明文件，如定存明細、股票庫存對帳單、年度綜合所得清單等，證明自己具備按時還款的財力。
只要申請人提出的財力證明，越多越完整，對於房屋轉增貸申請，達到加分效果。
選擇曾來往的金融機構
申請人想辦「房屋轉增貸」，可轉到曾經來往過的銀行辦理。
新銀行因為和申請人有過業務往來，比起陌生客戶，相對熟悉，增添信任感。
只要申請人和該銀行過往合作良好，有穩定的金流和按時還款的好習慣，便能提高審核速度和過件率。
申請人身為新銀行的優良熟客，房屋轉增貸的利率降低和額度提高，雙方談判結果，更能讓申請人滿意。
「房屋轉增貸」能掌握的四大優勢
整合負債
申請人透過「房屋轉增貸」，可做到債務整合。
因為房貸利率，比起其它貸款方案，通常是最低的。
申請人藉由房屋增貸多的資金，還掉其他高利息的債款，盡量整合成一筆低利息房貸。
不僅，能夠減輕債務月付金，還能減少債款項目，省去記住每筆債務繳款日期和金額。
降低房貸利率
申請人會選擇房貸轉其它家銀行，便是新銀行能提供更低的利率。
先不論房屋增貸，多出的還款金額。
光房屋轉貸到新銀行，爭取更低利率方案，月付金便可大幅降低。
剩餘的房貸可能數十萬到數百萬之間，能夠調降幾％利率，換算下來省很多。
多獲得一筆資金
隨著數十年來，台灣房地產市場不斷漲價。
房貸轉到，新銀行重新估價目前「房屋市值」，高於當年買價，便會將增值出來的額度，約7～8成，成為房屋增貸的新增額度。
申請人，便可多獲得一筆資金，可運用於其他債務還款金，或是經營事業周轉金，或是投資股票的理財金。
重新獲得房貸寬限期
「房貸寬限期」是指，期間內申請人只需償還利息，寬限期結束後，才開始平均歸還本金加利息。
一般銀行的房貸寬限期，為1～5年。
例如，之前政府推出的新青安房貸，便採用5年的寬限期。
申請人在房貸寬限期間內，只需還利息，還款壓力小，一旦寬限期結束，才開始支付龐大的房貸月付金。
才會考慮將房屋轉貸到新銀行，希望房貸利息降低，減少還款壓力。
而且新的銀行，為了爭取優質的房貸客戶，通常會重新給予1～3年的新的房貸寬限期。
申請人可在新的房貸寬限期內，動用房屋增貸獲得的資金，投資、買股票等方式，創造新的金流，累積資產後，等寬限期結束，房貸還款才不會遲繳。
「房屋轉增貸」如何試算？有效評估月付金
推薦房屋轉增貸試算工具
推薦中國信託銀行的「房屋轉／增貸」試算
線上多家銀行，都有推出關於房貸試算的工具。
關於「房屋轉／增貸」，目前從頁面設計、操作方便性、填寫簡易，多方面是中國信託銀行的房貸試算工具最好。
房屋增貸和房屋轉貸，分不同試算頁面。
中信房屋增貸試算
申請人只需輸入「欲增貸的金額」、「目前房貸月繳款」、「預計房貸年利率」、「還款年限」，便可開始試算。
試算結果，詳細標明「原房貸每月還款金額」、「增貸後每個月還款金額」、「合計每月還款金額」。
「合計每月還款金額」便是申請人房屋增貸後，預計未來每個月需還款的數目。
中信房屋轉貸試算
申請人輸入「房屋轉貸前餘額」、「原房貸月繳金額」、「轉貸預計年利率」、「轉貸後還款年限」。
房屋轉貸的試算結果，是「每個月減輕多少的月付金」。
台新銀行的「房屋轉增貸」試算
如果申請人不只房屋「增貸」或「轉貸」的單一需求，想同時達到房屋轉增貸。
推薦台新銀行的房屋轉增貸頁面，可一起算出申請人欲知結果。
還可一同輸入「房貸以外的借款餘額和月付金」，整合房屋轉貸後，試算出「貸款月付金」和「可減輕月付金」，兩筆數目。
房屋轉增貸的試算案例
房屋轉增貸〔案例一〕
案例背景：
小五郎在8年前以1200萬買了一間房屋，原房貸利率為2.5％。償還一些本息後，如今剩餘房貸餘額為700萬元。目前因房價上漲，房屋市值增漲到1800萬。小五郎將房貸從A銀行，轉到B銀行。向B銀行爭取到利率降到2.25％，並多申請到3年房屋寬限期。
〔案例一〕 房屋轉增貸試算
原房貸剩餘餘額： 700 萬元（利率2.5％）
新銀行鑑價金額： 1,800 萬元
新銀行最高核貸額度（8成）： 1,800萬元X80％ = 1,440萬元
增貸部分（多拿現金）： 1,440萬元 - 700萬元 = 740萬元
〔案例一〕優勢：
小五郎透過房屋轉增貸，多獲得740萬元的資金，可拿去投資股票，運用新資金賺一筆。還可在新的3年寬限期內，動用大筆金額，每個月只需還房貸利息。
房屋轉增貸〔案例二〕
案例背景：小蘭目前房貸剩餘600萬，原銀行開出的利率為2.8％。另外小蘭名下還有一筆50萬元的汽車貸款，利率為5％。同時兩筆貸款，讓小蘭難以負荷。因此，小蘭想房屋轉增貸到其他間銀行，爭取降低利率，並用增貸金額，還掉汽車貸款的債。
〔案例二〕 房屋轉增貸試算
原房貸剩餘額：600萬元（利率2.8％）
個人名下汽車貸款：50萬元（利率5％）
新銀行房屋重新鑑價後，增貸額度：300萬元（利率調降2.3％）
預計未來月付金（還款期30年為例）：約25,000元
〔案例二〕的優勢：
小蘭可從房屋增貸多出的300萬元，直接清償50萬元的汽車貸款，免去5％高額利息，成功整合個人負債，也可因此提高信用分數。剩下的250萬元，還可作為日後，生活資金運用，或投資理財。