房屋增貸條件有哪些？房屋增貸、轉貸、二胎房貸條件差異、利率、費用試算全攻略

缺錢、有房，卻怕貸款不過？

無論是要投資理財、整合高利信貸，還是急需週轉金。 動用「房屋價值」，絕對是成本最低的借錢手段。

但很多人在第一步就卡關：「房屋增貸條件嚴格嗎？該找原銀行？還是找二胎？」

這篇直接拆解這三種「房產變現」邏輯。
2026 最新房屋增貸條件， 從過件門檻、隱藏成本到替代方案，一次講清楚。

房屋增貸是什麼？

房屋增貸是「拿房子借錢」中最便宜的方案。但很多人會跟房屋轉貸、房屋二胎搞混，結果跑錯窗口、談錯利率。

房屋增貸 = 用同一間房子，向原銀行再借一筆新貸款。

原本的房貸不動，新增一筆貸款合約。戶頭會同時有兩筆貸款，舊房貸繼續繳，新增貸另外繳。

很多人誤以為增貸是「把已經繳掉的本金，再借出來用」。
實際上銀行的做法是與你再簽一份新合約，重新審你的財力、重新報利率。
所以原房貸利率 1.9%，增貸這筆可能會被報到 2.3%。 兩筆的利率不一定一樣。

房屋增貸、轉貸、二胎差在哪？

房屋增貸：跟原銀行加借一筆。原房貸不動，新增一筆貸款合約，戶頭裡會有兩筆貸款。

房屋轉貸：把房貸從 A 銀行搬到 B 銀行。貸款金額不變，目的是降低利率或延長還款年限。通常發生在原銀行不肯降息的時候。

二胎房貸：原房貸不動，再找第二家機構借第二筆。第一順位抵押權留給原銀行，新借的這筆設定為第二順位。利率比增貸高，但審核最寬鬆。

先談增貸最划算，沒違約金、流程快。原銀行不肯給好條件，再考慮轉貸或二胎。

房貸條件門檻差在哪？

這三種都是拿房子當提款機，差別在於「借錢對象」和「過件難度」。選對戰場，才借得到錢。

房屋增貸 vs 轉貸 vs 二胎房貸差異表

房屋增貸條件有哪些？

房屋增貸是成本最低、審核最嚴的方案。 直接向原房貸銀行再借一筆。

過件 3 大門檻：

1.房屋有殘值：房價漲幅 > 剩餘房貸金額。沒漲就沒額度。

2.信用零瑕疵：原房貸繳款紀錄必須「全勤」，只要遲繳一次，系統就會亮紅燈。

3.負債比合規：月負債比 < 70%，且無近期增貸紀錄。

必死條件 (直接退件)：

1.DBR > 22 倍：信貸+卡債超過月薪 22 倍。

2.近期增貸：半年前剛辦信貸，銀行會認定你缺錢，拒貸。 

房屋轉貸條件有哪些？

房屋轉貸是「敗部復活」的方案。

目的： 降低利率、延長還款年限。原銀行估價太低、不肯降息，所以把整個房貸搬去別家銀行。

基本過件門檻

1.收入證明：新銀行沒有與你的往來紀錄，會要求完整的薪轉證明與扣繳憑單。

2.房屋鑑價：轉貸時，新銀行會用「新估價 × 貸款成數」算出可貸金額，再扣掉要還給原銀行的舊房貸餘額，剩下的才是你實際拿到的錢。
估價如果跟原銀行差不多，扣完就所剩無幾，轉了沒有比較划算。

隱藏成本

轉貸通常會有 3 筆費用：

1. 原銀行的塗銷費
2. 新銀行的設定費
3. 如果還在綁約期還要付違約金（通常是貸款金額的 1%~2%）

利差至少要 0.3% 才划算：以貸款 800 萬、20 年期計算，利率每降 0.3%，每年可省約 24,000 元。
轉貸成本約 3~5 萬元，如果利差低於 0.3% 通常 2 年內回不了本。

二胎房貸條件有哪些？

二胎房貸的門檻是三種方案裡最寬的。只要房子有殘值，信用不好、沒薪轉也能借。

代價是利率比增貸高一截。

過件 3 大條件

1.房屋有殘值：殘值 = 房屋市價 − 原房貸餘額，殘值決定可貸金額

2.房屋產權清楚：所有權人同意設定第二順位抵押權，無查封、無糾紛。

3.有基本還款能力：不看薪轉，但要能提供存摺往來紀錄或財產證明。

門檻寬的代價

利率較高：如果未來房子被法拍，原銀行先拿錢，剩下的才輪到二胎機構。對機構來說風險高，所以利率比增貸高。
銀行二胎利率約 3%~5%，合法融資公司約 8%~15%。

符合房屋增貸條件能貸多少？利率與額度試算

滿足了基本的房屋增貸條件，不代表銀行就會借好借滿。 
最現實的問題來了：「銀行到底願意給多少？」、「月付金繳得起嗎？」

這裡直接給公式，讓你心裡有底，不會因為誤判自己的房屋增貸條件，被理專的話術牽著走。

為什麼符合房屋增貸條件卻貸不到理想金額？

銀行審核房屋增貸條件時，第一關看信用，第二關看房（鑑價）。

別以為實價登錄多少就能貸多少，銀行內部有自己的「鑑價系統」，通常只有市價的 85% ~ 90%。

增貸可貸金額 = (銀行鑑價 × 最高成數) - 原始房貸剩餘本金
(注意：最高成數取決於你的房屋增貸條件優劣，優質戶 85%，一般戶 80%)

【實戰試算範例】

假設你當初買房 1,000 萬，貸 800 萬，還到剩 500 萬。
現在行情漲到 1,200 萬，但銀行保守鑑價只給 1,100 萬。

• 情況 A：
  符合銀行房屋增貸條件 (保守估 8 成) (1,100萬 × 80%) - 500萬 = 可增貸 380 萬。
   
• 情況 B：
  改走融資二胎條件 (積極估 110%) (1,200萬 × 110%) - 500萬 = 可貸 820 萬。 (這是理論上限，實際看還款能力)

⚠️提醒：很多屋主自己算有 500 萬空間，送件才發現銀行只給 200 萬。
這通常是因為你的房屋增貸條件認定與銀行有落差（例如屋齡太老、附近有嫌惡設施）。
如果不確定自己的條件能貸多少，建議先找現貸人做免費鑑價。

你的房屋增貸條件屬於哪一級？

房屋增貸的利率不只看房子，更看「人」。 職業條件決定利率高低。

• 優質條件 (2.18% 起)：軍公教、三師 (醫/律/會)、上市櫃百大員工。
• 一般條件 (2.35% 起)：有固定薪轉的一般上班族。
• 風險條件 (2.6% 起)：業務 (底薪低獎金高)、自營商、領現金者。

房屋增貸利率與月付金試算表：

試算範例：你每個月要繳多少？

如果你符合銀行的房屋增貸條件，採本息平均攤還：

• 公式：本金 + 利息，分 240 期 (20年) 或 360 期 (30年) 平均攤還。
• 以 2.18% 為例：
  貸 100 萬，分 20 年：月付金約 $5,145。
  貸 100 萬，分 30 年：月付金約 $3,793 (抓整數 $3,790)。
• 特色：越繳本金越少，利息也跟著變少。

利用「利差」賺錢！
如果是為了整合負債（例如還掉 12% 的卡債或信貸），即使你的房屋增貸條件只能拿到 2.5%，都超級划算。
因為你瞬間省下了快 10% 的利息差。

懶得自己算？
如果你想算得更精準（包含寬限期），別自己按計算機。
[ 現在就加入現貸人官方 LINE，我們免費幫你精算額度與月付金]

房屋增貸找銀行還是融資公司？4 種管道比較

公股、民營、數位銀行的特性差很大，選錯會影響過件率。民間融資公司是銀行過不了之後的備案。

公股銀行：土銀、合庫、台銀

利率最低（2.18% 起），審核最嚴謹、撥款最慢。適合條件硬底子的軍公教、上市櫃員工。

民營銀行：富邦、玉山、永豐

彈性最高、線上申辦快，利率約 2.3%~2.5%。 適合有穩定薪轉的一般上班族。

數位銀行：將來、LINE Bank

利率有競爭力（約 2.2%~2.4%），線上審核快。審核標準比公股寬鬆，但比民營保守，適合條件中等的上班族。

民間融資公司：現代人、立核貸

利率較高（約 8%~15%），但方案多元，審核最寬。

在銀行因負債比、信用瑕疵、無薪轉而被拒貸的族群，融資公司通常能過。

撥款快（2~3 天），不綁約，適合急用週轉。

怎麼判斷自己該找誰？

信用乾淨、有薪轉 → 先送銀行，從公股到民營比 2~3 家。

銀行被拒、急用錢、自營商 → 直接找合法融資公司、民間借貸平台，省下浪費聯徵的時間。

不確定自己屬於哪一類，可以先填寫現代人表單做免費條件評估，避免亂槍打鳥。

房屋增貸從申請到撥款要多久？增貸流程 5 步驟

整個房屋增貸流程約 7~14 個工作天，從送件到拿到錢分成 5 步驟。每一步都有可能卡關，先看完流程再送件，過件率更高。

Step 1. 準備文件 + 線上申請

備齊雙證件、近 6 個月薪轉、扣繳憑單、原房貸繳款證明、房屋權狀影本。

向原房貸銀行或融資公司提出申請，可線上、電話或臨櫃辦理。

• 銀行對文件要求嚴格，缺一項就退件。
• 融資公司審件較彈性，無薪轉者可用存摺往來紀錄替代。

Step 2. 房屋鑑價

由鑑價公司或內部估價員評估房屋現值。鑑價結果決定可貸額度。

• 銀行給市價的 85%~90%，屋齡老、嫌惡設施旁的房子會被打折。
• 融資公司鑑價空間更大，最高可貸到房價 110%。

Step 3. 徵信審核

調閱聯徵紀錄，審核信用評分、負債比、還款能力。審核期長短依管道而定。

• 銀行審核約 3~7 個工作天，最常因負債比過高、近期申貸頻繁被刷掉。
• 融資公司審核約 1~2 天，不嚴格看負債比與聯徵次數。

Step 4. 對保簽約

審核通過後，承貸機構通知核貸條件（額度、利率、年期）。雙方確認無誤後簽訂貸款契約。

對保時務必確認「綁約期」與「提前清償違約金」條款。

• 銀行通常綁約 2~3 年，提前清償違約金約剩餘本金的 1%~2%。
• 融資公司多數不綁約，可隨時清償。

Step 5. 抵押權設定 + 撥款

如果增貸金額超過原抵押權設定金額，需到地政機關重新設定。設定完成後撥款到指定帳戶。

• 銀行設定後 1~3 個工作天撥款，設定費為增貸金額的千分之 1.2。
• 融資公司設定當日或隔日即可撥款，設定費通常包在開辦費內。

申辦房屋增貸前要避開的 3 個地雷

1.同時送 3 家以上銀行：每送一家銀行就會拉一次聯徵，3 個月內查閱聯徵紀錄超過 3 次，常會被認定缺錢，過件率大幅下降。

2.資金用途說錯：「買股票、付房屋頭期款」這種理由會直接退件，依央行《金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定》，借款人須切結增貸資金不得流向購屋，銀行也須查核資金實際流向。若查到流向購屋，會被改按購置住宅貸款規定追溯，成數降低、寬限期取消。建議使用「裝修、債務整合、家庭週轉」等合理用途。
建議用「裝修、債務整合、家庭週轉」等合理用途。

3.寬限期內申請：原房貸還在只繳息不還本的階段，本金沒減少就沒增貸空間。建議寬限期結束後再繳滿 2 年再送件。

符合房屋增貸條件後需準備多少錢？

很多人只關注利率，卻忘了「費用」，前置費用也是成本。

500 萬增貸，前置費用約 1 萬元上下。 

我們把費用拆解成三大塊，看看你的房屋增貸條件能不能幫你省下一筆：

向銀行辦理增貸，會產生以下 4 筆費用：

試算範例：增貸 500 萬，向民營銀行辦理。
開辦費 3,000 + 設定費 7,200 + 代書費 6,000 + 保險 1,500 = 約 17,700 元。

銀行 vs 融資公司前置費用比較：

開辦費怎麼省？

開辦費包含帳管費、開辦費與徵信查詢費。

• 行情：銀行約 3,000~ 9,000 元，融資公司則視專案而定。
• 估價費：部分銀行會額外收取 3,000~ 5,000 元的不動產鑑價費。

如果你的房屋增貸條件屬於「優質戶」，或者透過現貸人專案媒合，這筆手續費通常有機會談到減免，甚至全免。

政府規費怎麼算？

這筆錢是給政府的，全台公定價，不管你的房屋增貸條件再好都沒得殺。

公式：貸款金額的1.2倍 × 0.12%。
試算：假設增貸500萬，設定金額為600萬。 費用 = 600萬 × 0.0012 = $7,200元。

• 登記費：7,200 元。
• 書狀費：每張權狀 80 元。

代書費可以自己跑省下來嗎？

代書負責處理抵押權設定登記，跑地政事務所的流程。

• 行情：約 4,000 ~ 8,000 / 案。
• 省錢法：如果你有時間自己跑地政事務所，這筆可以省下來。
  但如果你怕填錯資料導致房屋增貸條件審核出問題，花錢請專業代書是最保險的選擇。

房屋增貸條件不符怎麼辦？

看完上面的嚴格規定，如果你發現自己：「慘了，我好像完全不符合房屋增貸條件。」 別急著放棄。

這不代表你的房子沒價值，只是你找錯了窗口，大多數被銀行拒絕的案件，都是卡在負債比過高、無薪轉證明、信用有瑕疵。

退件不代表沒救，先搞清楚是哪一項條件不符，再對症下藥。

增貸退件原因1｜DBR 超過 22 倍

為什麼被拒？

銀行用 DBR衡量你的償債能力。公式：（信貸餘額 + 卡費循環）÷ 月薪。

DBR 超過 22 倍，銀行系統直接拒貸，沒有商量空間。

解套方案

先用二胎房貸整合高利信貸與卡債，降低 DBR。

二胎還款 6 個月後，信用評分逐步回升，再回頭申請銀行增貸或轉貸，過件率大幅提高。

增貸退件原因 2｜自營商、無薪轉，財力證明不足

為什麼被拒？

銀行最愛的是「軍公教、上市櫃員工」這種穩定薪轉戶。

自營商、攤販、領現金者，沒有薪轉證明，銀行無法評估還款穩定度。即使收入實際很高，銀行系統也會給低分。

解套方案

提供近 1~2 年的營業稅單、扣繳憑單，證明收入規模。

提供連續 6~12 個月的存摺往來紀錄，顯示穩定金流。

若銀行仍拒貸，融資公司是務實的替代方案，審核不依賴薪轉。

增貸退件原因 3｜信用瑕疵，聯徵紀錄不漂亮

為什麼被拒？

近 3 個月內聯徵被查詢超過 3 次，銀行認定你缺錢。近 1 年有遲繳紀錄（信用卡、房貸、信貸都算），信用分數扣分。

預借現金、信用卡只繳最低應繳，銀行視為高風險戶。

解套方案

停止亂槍打鳥，集中送 1~2 家最有把握的銀行。

補強財力證明（定存、不動產、保險），平衡信用瑕疵。

如果聯徵已被多次查詢、短期內無法改善，先等 3~6 個月再送件，期間維持零遲繳。

增貸退件原因 4｜房屋條件不符，鑑價直接被砍

為什麼被拒？

屋齡超過 40 年，銀行擔心建物殘值不足，估價打 7 折以下。

旁邊有嫌惡設施（高壓電塔、宮廟、墳墓、加油站），鑑價再打折。

頂樓加蓋、夾層、海砂屋、輻射屋，部分銀行直接拒收。

解套方案

找對老屋友善的銀行（如華南、土銀，對 40 年以上老屋仍承做）。

改走融資公司，融資公司只看殘值，對屋齡、嫌惡設施容忍度高。

若房屋本身有瑕疵（海砂、輻射），通常只能走融資管道。

房屋增貸條件常見問題 FAQ

Q1：寬限期內可以申請房屋增貸嗎？

不建議。寬限期內只繳息不還本，本金沒減少，增貸空間有限，銀行通常會拒貸。

建議寬限期結束後，再繳滿 2 年再申請。

Q2：增貸的錢可以拿來買房嗎？

不可以：這會觸犯央行打房政策。如果查到實際流向購屋，會被改按購置住宅貸款規範追溯，成數降低、寬限期取消。

Q3：自營商怎麼提高房屋增貸過件率？

提供近 1~2 年的營業稅單、扣繳憑單，證明收入規模。

提供連續 6~12 個月的存摺往來紀錄，顯示穩定金流。

銀行仍拒貸時，融資公司是務實的替代方案。

Q4：房屋增貸從申請到撥款要多久？

銀行約 7~14 個工作天，融資公司約 2~3 天。

文件齊全、信用條件好的優質戶，銀行最快 5 天可撥款。如果需重新設定抵押權，會多 1~3 天的地政作業時間。

Q5：房屋增貸的利率會跟原房貸一樣嗎？

不一定。增貸是簽新合約，利率依當時市場利率、申請人條件重新報價。

原房貸利率 1.9%，增貸這筆可能會被報到 2.3%，兩筆的利率不一定一樣。

Q6：房屋增貸可以提前還款嗎？違約金怎麼算？

可以，但綁約期內提前清償會被收違約金。

銀行多數綁約 2~3 年，違約金約剩餘本金的 1%~2%。融資公司多數不綁約，可隨時清償。

Q7：同一棟房子最多可以增貸幾次？

理論上沒有次數上限，實際看房屋殘值與信用條件。每次增貸都會重新審核，殘值用完就沒額度。短期內申請第二次，銀行會認定你缺錢，過件率下降。

Q8：辦房屋增貸會影響信用分數嗎？

申請時銀行會調聯徵，每次查詢都會留下紀錄。3 個月內查詢超過 3 次會明顯扣分。只要正常繳款，增貸本身不會影響信用，遲繳才會。